小区外立面脱落，难看又危险，既影响市容，也是悬在居民头上的危险。
怎么防范，怎么修补，钱从哪里来？
从上月1日起，《杭州市房屋使用安全管理条例》正式施行，这也是对2006年旧条例的全面升级。其中，针对外立面管理，新条例不仅建立了系统性的风险防控机制，更通过明确责任主体、优化资金保障、强化技术规范，回应了长期困扰杭州的外立面脱落难题。
从事前预防到建立管理档案
杭州立法监管外立面问题
对于大家最为关心的外立面安全、维修等问题，新条例中都有了详细规定。
新条例还衔接《杭州市住宅工程质量通病防治导则》，禁止建筑高度大于27米的外墙使用无机轻集料保温砂浆系统，鼓励采用保温一体化板等新型材料。
比如，西湖区吉鸿家园在2019年改造中采用的“挂件 密封胶”双重固定工艺，被纳入新条例推荐技术标准。
对拒不履行检测、维修义务的责任人，新条例授权房产部门实施信用惩戒，包括限制房产交易、纳入征信系统等。
这一机制有效破解了旧条例下“小修小补应付、大修大改拖延”的治理困境。
新条例还要求建设单位需在交付时向业主提供《房屋使用说明书》，包含外立面设计参数、维护要求等信息；物业服务人需建立外立面管理档案，记录历次检测、维修情况，实现“一墙一档”。
区、县（市）政府需建立常态化网格化管理制度，房产、建设、应急等部门明确权责边界，乡镇（街道）承担一线巡查职责。
例如，外墙面脱落等重大隐患发现后，乡镇（街道）需在24小时内告知住建部门。
房屋所有权人被明确为第一责任人，需定期检查、维护外立面，承担保修期外维修费用；共有部分由业主共同承担责任，物业服务人需履行巡查、报告义务，还需建立“一墙一档”，记录外立面检测、维修历史，否则将面临信用惩戒。
检测要求
在新条例中，首次明确了“必须进行外墙面安全性检测”的六类情形。检测报告需在3日内报住建部门备案，未按规定检测的责任人将被列入信用黑名单。
这一制度将外立面脱落风险防控从“事后补救”转向“事前预防”。
1.超过设计使用年限；
2.出现空鼓/裂缝/脱落；
3.遭受自然灾害；
4.毗邻工程施工影响；
5.改变使用功能；
6.被纳入重点监管清单。
检测时间
1.竣工验收1年后，每5年进行一次全面检查，进行常规检测。
2.对于采用特殊材料的外立面，例如结构粘接装配的幕墙，除了每5年进行一次的全面检查外，交付满10年后，要每3年检测硅酮密封胶粘接性能。
3.采用拉杆、拉索结构的幕墙，要每3年检查一次。超过设计使用年限（通常25年），需每年检测。
维修资金申请
紧急情形下可不经业主大会表决
外立面脱落后的维修资金申请流程冗长，是很多小区没有进行外立面维修的难点之一。
目前，外立面脱落维修，大部分小区都会选择使用物业专项维修基金。
据2023年的统计，共有11个小区动用了物业专项维修基金来对外立面进行维修。但每次申请，都需要召开业主大会征求意见。
针对这一点，新条例中特别规定，外墙面脱落等危及公共安全的紧急情形，可不经业主大会表决，由业委会审核、街道确认后直接申请使用维修资金，审批时限压缩至2个工作日。
维修费用由房屋使用安全责任人按专有面积分摊，若因工程质量缺陷导致，建设单位需承担费用。
什么样的房子符合旧改政策？
旧改涉及的外立面要怎么改？
根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，截至2025年底，杭州将完成所有2000年前建设的老旧小区改造工作。
自2019年启动老旧小区改造以来，杭州累计改造老旧小区1900多个，惠及住户超64万户。今年截至7月底，全市已完工144个。
老旧小区改造涉及外立面部分，一般包括：墙面渗漏、外墙脱落、外立面节能改造，以及附属设施的更新和完善等。
不过，调研中也发现，一些2000年后建成的小区也存在外立面安全隐患，但因不符合旧改条件未纳入。住建部科学技术委员会社区建设专委会委员、住建部建筑工程质量标准化技术委员会委员王贵美认为，随着城市建设的不断精细化，类似2000年之后的小区外墙脱落问题，也可以纳入旧改或者采取专项维修。
目前，杭州2000年后建成，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的保障性安居工程小区，也可纳入改造范围。
杭州市建委表示，下一步，杭州将进一步加大老旧小区改造推进力度，强化房屋体检和住宅更新规划编制等基础性工作。
外立面保修期到底多少年？
杭州市住保房管局房屋安全和更新事务中心工作人员表示，和外立面有关的质保期规定有3种。
在国务院发布的《建设工程质量管理条例》第四十条中，“装修工程”和“外墙面的防渗漏”部分，是分开讨论的。其中第二款明确指出，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年。
根据杭州建设主管部门的相关条例，对普通装修工程，有2年的质保期。对防水防渗漏要求高一点的，质保期是5年。而消保法对防水防渗漏的要求是8年。
所以，小区如果发生了外立面脱落情况，可以先找第三方机构鉴定，确定脱落原因是否和渗漏有关，才能最终确定属于哪一种保修年限。
外立面脱落隐患
能不能提前发现？
浙江城乡工程检测有限公司是杭州市住保房管局房屋鉴定资料库成员之一。
公司工程师汤锦丰表示，裂缝主要依靠裂缝宽度仪、无人机拍照等进行检查，外墙空鼓、脱落会利用红外热成像仪检查。发现外墙有脱落隐患，常用工具是红外热成像仪和空鼓锤相结合。
杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司的工作人员特别提醒， 遇到下列情形之一，业主应当委托具有资质单位，进行安全性鉴定。
1.面板、连接构件或者局部墙面等出现异常变形、脱落、爆裂的；
2.遭受风暴、地震、雷击、火灾、爆炸等自然灾害或者突发事件造成损坏的；
3.相关建筑主体结构经检测、鉴定存在安全隐患的；
4.对达到设计使用年限的建筑幕墙，要实施改造、加固或者拆除的，应委托具有相应资质的单位负责实施。
总而言之，需要业主多注意观察自家小区的外立面情况，特别是时间超过10年的小区，物业、业主都要时刻注意，经常检测外墙安全。
发现外墙有安全隐患
检测维修的钱从哪里来？
杭州市住保房管局物业科的工作人员表示，目前采取的办法有3种。
首先，如果房屋在质保期内，直接找开发商来维修。
第二，如果房屋过了质保期，但小区有物业维保基金，那就启动应急流程。可向市房管局申请，最快2天审核完成。
第三，如果房屋过了质保期又没有物业维保基金，业委会、物业、社区可以组织隐患涉及的这一幢全体业主，共同承担维修资金。如果有小区经营性收益的，经小区全体业主2/3以上同意，可用于维修。
从“外墙之痛”到制度之盾
都市快报持续报道
推动杭州外立面安全升级
2024年，都市快报橙柿直通车直击吉如家园、温馨家园等小区外立面脱落导致的安全隐患，多次进行相关报道。市政协办公厅、都市快报联合推出的“橙柿·阳台协商会”，也专门聚焦“小区外立面脱落问题”展开讨论协商，寻求解决办法。
通过“记者调查 专家解读 读者互动”模式，我们将个体诉求转化为公共议题，促进了新《杭州市房屋使用安全管理条例》中对于外立面安全的考虑，也形成了“舆论监督-政策回应”的良性互动。
例如，报道披露的“维修资金申请难”“建设单位推诿责任”等问题，被直接纳入新条例修订讨论。
橙柿·阳台协商会上专家提出的“保温一体化板替代传统砂浆”建议，被写入新条例的材料选用规范。
橙柿·阳台协商会上提出的“引入第三方保险分担风险”建议，也被新条例纳入“探索房屋养老金制度”条款。
今后，随着“房屋养老金”“保险 检测”等创新机制的落地，杭州有望构建起“政府监管-业主负责-媒体监督-技术支撑”的外立面安全治理新模式，为全国超大城市老旧小区更新提供样本。
